Août 2024

Taxes locales, réfections et agrandissements : ce qui coûte cher, point par point

L'information vous a peut être échappé : prévue pour 2028 (s'il n'y a pas de nouveau report) les taxes locales des locaux d'habitations seront calculées selon une nouvelle méthode, proche de celle des locaux professionnels. D'ici là, un petit point s'impose (si on ose dire).

Si ce n'est déjà fait, vous devrez donc probablement déclarer le ou les logement(s) dont vous êtes propriétaire. Or, ces logements ont peut être subi des modifications au fil du temps, dont certaines déclarations peuvent avoir été omises. La différence entre la situation déclarée et l'état actuel du bien peut donner lieu à de fortes différences de taxation.

Voici les éléments qui, généralement, augmenteront la facture :

Les surfaces : c'est un incontournable évident, plus la surface est grande, plus les taxes locales sont élevées (sous réserve que vous ne changiez pas de catégorie ou ne supprimiez pas des éléments de confort).

Les éléments de confort : Ce sont par exemple l'eau courante, électricité (si, si), les sanitaires, le nombre de lavabos etc. En résumé, plus vous aurez de douches ou baignoires, plus les taxes seront élevées.

Le nombre de pièces : Il s'agit des chambres, salles à manger, salles de réception etc. ATTENTION, la présence d'une pièce de réception peut en outre vous faire passer dans une catégorie qui augmentera le tarif au m² pondéré.

La catégorie : Il existe une classification des habitations, allant de "très médiocre" (catégorie 8) à "grand luxe" (catégorie 1) ; plus le confort est élevé, plus le tarif au m² l'est également. Généralement les locaux se trouvent en catégorie 5 (5M pour les équivalents HLM). Les taxes locales peuvent ainsi varier de plus de 30 %.

L'état d'entretien : Selon l'état dans lequel est considéré un bien, le tarif au m² et donc la taxe finale, se verra attribuer un "coefficient d'entretien", qui peut varier de 80 % à 120 %, soit d'un très mauvais état à un état parfait, cela représente une hausse de ... 50 %. A titre d'information, il n'est pas nécessaire de vivre dans un hôtel particulier des 6eme arrondissements de Lyon ou Paris pour "obtenir" le coefficient de 120 % : c'est le cas de la majorité des habitations neuves.

Les extensions : Ces dernières ont la particularité de générer parfois, outre des taxes foncières, une taxe d'aménagement et d'archéologie préventive, dont le montant est généralement de plusieurs milliers d'euros (1 000 à 5 000 € pour rester dans des surfaces raisonnables) ; cette taxe d'aménagement peut être due y compris si vous aménagez une partie déjà existante n'ayant pas le statut d'habitation, comme par exemple une grange, certains grenier. De plus cet aménagement, s'il augmente notablement le confort de l'habitation peut modifier la catégorie.

La piscine : En principe si vous habitez un immeuble, vous n'êtes pas concerné, ou bien pour quelques tantièmes dans le cas d'une piscine commune ... bien qu'une cliente ait découvert avec stupeur qu'elle était imposée pour son appartement de 80 m² au cinquième étage, pour 2 piscines et un pool house. Les Cadastres font la chasse à ces éléments de pur agrément et se sont dotés pour cela d'outils performants, qui détectent non seulement les bassins extérieurs, mais également ceux partiellement cachés et peuvent même déterminer s'il s'agit d'une piscine hors sol ou creusée ... notez au passage, n'en déplaise aux vendeurs, que les piscines hors sol, y compris démontables, ne sont pas toujours exonérées.

Les terrasses et balcons : ils ont un impact plus faible sur le montant des taxes car pondérés de façon plus faible, bien que pour les balcons se pose la question de savoir s'il sont en saillie (s'ils dépassent de la façade, comme sur la photo d’illustration) ou s'ils sont intégrés dans la verticalité de l'immeuble.

Le terrain : Contrairement à ce qui est parfois affirmé, les terrains ne coutent pas très cher en taxes locales puisqu'ils sont imposés soit comme des terrains agricoles (donc non imposés), soit comme des jardins ou terrains d'agrément ; toutefois, s'ils sont imposés comme "terrain à bâtir" le prix peut être plus élevé, mais sans commune mesure avec la taxe foncière de votre habitation, soit généralement quelques dizaines d'euros ... excepté si vous disposez d'un parc de 5 000 m² en plein centre ville.

Enfin, une multitude d'éléments ayant individuellement un impact moins important peuvent encore alourdir la facture finale.

Conclusion : Pour les logements récents, il est probable que la taxe foncière soit correctement calculée, en revanche pour les logements anciens ayant fait l'objet d'extensions ou de réfection, les taxes locales pourraient s'envoler si ces modifications n'avaient pas été déclarées par les anciens propriétaires.

Notez enfin que la révision devrait augmenter, au niveau national, les taxes locales de l'ordre de 50 %, mais que cette augmentation devrait être lissée sur 10 ans.

Quoi qu'il en soit, la déclaration est obligatoire, et il vous en coûtera encore plus cher de ne pas déclarer vos locaux, voire de réaliser une déclaration erronée ... les avis de taxes foncières n'arrivant qu'en septembre.

Foncièrement,