Taxe foncière des EHPAD et résidences spécifiques

La taxe foncière des EHPAD, résidences seniors et foyers d'hébergement est l'une des plus complexes à évaluer — et donc l'une des plus souvent erronée. Ces résidences spécifiques accueillent des populations ayant des caractéristiques similaires (âge, revenus, situation, handicap, jeunes travailleurs) et présentent des particularités fiscales que beaucoup de gestionnaires ignorent.

Voici les points essentiels pour comprendre l'imposition de ces établissements et limiter les erreurs.

Pourquoi l'imposition des résidences spécifiques est si complexe

Les résidences spécifiques font appel à plusieurs types d'évaluations cadastrales :

• Évaluation de type habitations
• Évaluation de type professionnelle ou commerciale

Ce peut être l'une ou l'autre de ces évaluations qui est appliquée, ou bien, le plus souvent, un mixte des deux. Cette dualité est à l'origine de nombreuses erreurs d'imposition.

Des évaluations rares, donc mal maîtrisées

Si les Impôts ont l'habitude d'évaluer des habitations, des bureaux ou des commerces, les résidences spécifiques sont beaucoup plus rares et certains agents n'en évaluent que très occasionnellement. Or ces locaux peuvent facilement basculer d'une catégorie à l'autre si on appréhende mal leur activité.

L'impact de la révision foncière de 2028

Pour mémoire, la révision des locaux professionnels de 2017 a augmenté les taxes locales de 20 à 50 % pour les propriétaires, et son lissage prend fin prochainement.

À cette situation déjà compliquée, il faudra ajouter la révision des locaux d'habitation prévue pour 2028, qui concernera tous les locaux d'habitation utilisés ou gérés par des personnes physiques ou morales : résidences seniors, résidences services, certaines résidences sociales, certains foyers de jeunes travailleurs, etc.

Les taxes impactées sont nombreuses :

• Taxe foncière (TF) et taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
• CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), voire la taxe d'habitation pour certaines associations ou fondations
• Taxes sur les logements vacants, les friches, les surfaces commerciales
• Quelques taxes annexes souvent localisées en Région Parisienne ou zone Sud

Pour les associations et fondations qui gèrent ces résidences, c'est souvent la double peine : elles sont refacturées des taxes foncières et TEOM par le propriétaire, en plus de la CFE et de la taxe d'habitation qu'elles paient directement.

Les règles à suivre pour limiter les erreurs

1. Vérifier les données déclarées

Il y a le plus souvent deux types de déclarations à réaliser pour une résidence spécifique :

• Une ou plusieurs déclarations 6660 pour la partie professionnelle : les communs, les services annexes gérés indépendamment (coiffure, magasins, journaux, etc.)
• Une déclaration H2 par local d'habitation, soit généralement 50 à 80 déclarations par résidence

Il faut ajouter à cela :

• Une ou plusieurs déclarations « IL » s'il s'agit d'un local ancien modifié
• Une ou plusieurs déclarations d'exonération (cerfa 6666, 1207, 1447, etc.)
• Éventuellement un courrier explicatif pour les situations particulières (bien détenu par plusieurs personnes, bâtiment à activités multiples, etc.)

2. Déclarer avec précision

Respecter le délai de 90 jours après l'achèvement des travaux. Les Impôts font désormais respecter cette obligation. Le risque est de perdre l'exonération, partiellement ou totalement, même pour un jour de retard. C'est ensuite très difficile à rattraper — quand on y arrive — car on ne peut pas aller au Tribunal Administratif contre cela.

Déclarer la bonne catégorie du local. Elle va déterminer l'imposition foncière, qui peut varier de l'ordre de 10 à 300 %.

Préciser le statut de l'exploitant si nécessaire. Pour les activités d'enseignement, cela peut modifier la taxe d'environ 20 %.

Déclarer les bonnes surfaces. C'est le point le plus délicat. Les surfaces sont prises de mur à mur et pièce par pièce. L'idéal est de créer une nomenclature reprenant :

• L'usage de chaque pièce (bureau, sanitaires, circulations, etc.)
• Son numéro pour la repérer sur un plan
• Sa surface
• Sa répartition

Répartir les surfaces correctement entre P1, P2 et P3 (déclaration 6660) :

• Le P1 vaut 100 %
• Le P2 vaut 50 %
• Le P3 vaut 20 %

Attention à ne pas sous-estimer le P1 : les cadastres savent qu'il est très rare d'avoir un bâtiment avec moins de 80 % de P1.

3. Mettre en place un suivi régulier

Créez un tableau annuel de suivi de vos taxes, comprenant au minimum :

• L'adresse de chaque local
• Le numéro invariant
• Le montant de TF + TEOM
• La base de la TEOM (généralement non concernée par les exonérations)
• Deux colonnes de variation en pourcentage (base et taxe) d'une année sur l'autre

Une modification anormale vous alertera immédiatement et vous permettra de rechercher la cause.

4. Quand faire analyser vos taxes

• Avant la construction, pour estimer le coût fiscal à venir
• Tous les deux ans, car la période de forclusion est généralement d'un an
• Avant une fin d'exonération (2 ans, longue durée), pour corriger les erreurs à temps
• Avant une vente ou un achat, pour éviter les mauvaises surprises

Un recours peut porter sur les six dernières années, mais c'est laissé à la discrétion de l'administration et seulement dans certains cas.

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Cet article a été initialement publié par Guillaume Ritouet sur LinkedIn.

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