Le lissage est mort, vive le lissage ! Ce qui change en 2026 et 2027 pour les locaux professionnels
En matière de taxes foncières et de TEOM des locaux professionnels, il faut parfois s'accrocher pour suivre les règles du jeu.
Une hausse de 2 000 € qui en devient 20 000 €
Lors de la révision de 2017, la création du planchonnement et du lissage avait généré de nombreuses erreurs, souvent passées inaperçues, parfois du fait même de leur montant.
Prenons un cas concret. Sur une taxe de 50 000 €, une hausse de 2 000 € liée au lissage peut sembler courante. Elle ne déclenche aucune alerte, elle passe en charge, on n'y revient pas.
Sauf que cette hausse s'ajoute chaque année pendant dix ans. Au terme du lissage, l'imposition atteint 70 000 €, soit une augmentation de 40 % de la taxe foncière et de la CFE.
C'est toute la difficulté de ces mécanismes : ils diluent l'anomalie dans le temps jusqu'à la rendre invisible sur un avis pris isolément. Il faut regarder la trajectoire, pas le montant de l'année.
Et c'est reparti pour 2026 et 2027.
2017 : deux amortisseurs pour une réforme brutale
La réforme des valeurs locatives des locaux professionnels est entrée en vigueur en 2017. Pour éviter des variations trop brutales de taxe foncière et de CFE, deux mécanismes avaient été mis en place :
- le planchonnement, qui réduisait l'écart entre l'ancienne et la nouvelle valeur locative ;
- le lissage, qui étalait progressivement les conséquences de la réforme sur les cotisations.
Deux dispositifs distincts, deux logiques différentes : le premier agit sur la base, le second sur la cotisation. C'est précisément cette différence qui explique la suite.
2026 : le planchonnement sans le lissage
Fin 2025, l'ancien lissage arrive à son terme. Mais pas le planchonnement, qui est maintenu une année supplémentaire, donc pour 2026.
En 2026, la base d'imposition reste donc corrigée par le planchonnement, mais la cotisation n'est plus amortie par le lissage.
Et ensuite ? À compter de 2027, tout change
À compter de 2027, le planchonnement disparaît à son tour.
Mais l'histoire ne s'arrête évidemment pas là : un nouveau lissage fera son apparition.
Cette fois, il ne porte plus directement sur la cotisation, mais vise à intégrer progressivement dans les bases les écarts résultant de l'actualisation des valeurs locatives. Cette transition doit s'effectuer progressivement entre 2027 et 2031, avec une intégration par fractions successives.
Le mot est le même, mais le mécanisme ne l'est pas : un lissage appliqué à la base ne produit ni les mêmes effets, ni les mêmes possibilités de contrôle qu'un lissage appliqué à la cotisation.
Le calendrier en un coup d'œil
En 2026
- ✅ planchonnement
- ❌ ancien lissage
À partir de 2027
- ❌ planchonnement
- ❌ ancien lissage
- ✅ nouveau lissage, appliqué aux bases, étalé jusqu'en 2031
Vous suivez toujours ?
Des termes obscurs, des conséquences très concrètes
Derrière ce vocabulaire technique se cachent les conséquences évoquées en introduction, sur le montant de taxe foncière et de CFE des locaux professionnels.
L'expérience de 2017 est sans ambiguïté : chaque changement de mécanisme de transition génère des erreurs en série. Bases mal reprises, planchonnement appliqué à tort ou omis, catégorie de local erronée qui se propage dans le nouveau dispositif, surfaces jamais corrigées depuis la déclaration initiale. Ces anomalies ne se voient pas sur le montant final : elles se voient dans la construction de la valeur locative.
Et une erreur de base, une fois entrée dans un mécanisme d'intégration progressive étalé jusqu'en 2031, se répète mécaniquement chaque année, exactement comme les 2 000 € de notre exemple.
Les entreprises les plus exposées sont celles dont le parc est important ou hétérogène : sites industriels et logistiques, commerces multi-sites, cliniques et résidences spécifiques, établissements ayant fait l'objet de réfections ou d'agrandissements.
Trois réflexes avant les avis 2027
- Reconstituer la valeur locative de chaque local : catégorie, surface pondérée, tarif du secteur, coefficient de localisation. C'est là que se logent les erreurs, pas dans le montant final.
- Vérifier l'effet du planchonnement sur vos avis 2026, dernière année où il s'applique : une anomalie non détectée cette année sera reconduite dans le nouveau mécanisme.
- Raisonner en trajectoire, pas en montant annuel : une variation qui paraît modeste sur un avis peut représenter des dizaines de milliers d'euros une fois l'intégration achevée.
Les délais de réclamation sont courts. Une base contestable ne se corrige pas indéfiniment.
En fiscalité locale, comprendre comment une valeur locative est construite est souvent aussi important que de vérifier le montant figurant en bas de l'avis.
Foncièrement vôtre,
Vous gérez un parc de locaux professionnels ? Découvrez notre méthode d'audit des bases de taxe foncière et de CFE, ou contactez-nous avant l'entrée en vigueur du nouveau lissage.